导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步音域划分从低到高，人声音域划分入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国音域划分从低到高，人声音域划分(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、音域划分从低到高，人声音域划分ong>城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。